Ruimte voor bedrijven

28 oktober 2021 -STEC presenteert het rapport Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland

Het volledige rapport kan gelezen worden via deze link Rapport Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland

Conclusies en advies Midden-Holland

Conclusies
• Er is een fors tekort aan hard planaanbod in Midden-Holland, en dus een dringende opgave om aanvullend aanbod aan bedrijventerreinen te realiseren.
• Lokaal knelt het op diverse plekken. Er is een groot tekort aan ruimte voor het lokale MKB in verschillende gemeenten. Alleen in Waddinxveen is nog aanbod (> 1 ha) beschikbaar. Dit beeld wordt onderschreven door het marktpanel. Ondernemers hebben hier ook aanvullend onderzoek naar laten doen.
• Tegelijkertijd zijn er relatief veel plannen voor transformatie. Dat zet extra druk op toch al schaarse ruimte voor bedrijventerreinen.
• Wel zijn er voldoende zachte plannen om kwantitatief in de ruimtevraag te voorzien.
• Het tekort speelt in alle werkmilieus: stedelijk gemengd, regulier, grootschalige distributie en grootschalige productie (HMC). Ook aan watergebonden bedrijventerreinen is een tekort.
• Door actief te intensiveren/herstructureren in de bestaande voorraad (vermindering ruimtevraag met circa 10 hectare) en nog uit te geven bedrijventerreinen intensiever te benutten dan nu (toename ‘ruimte’ binnen hard aanbod met circa 2 hectare) kan maximaal 12 hectare ruimtewinst geboekt worden in Midden Holland.

Adviezen
• Gezien de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren (o.a. de circa 20 hectare additionele vraag die in de regio is geland, de verwachte trends in werkgelegenheidsontwikkeling en terreinquotiënt en de vele plannen voor transformatie) vinden we een ruimtevraag aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO hoog) voor Midden-Holland realistisch. Voor de programmering adviseren we dan ook uit te gaan van het hoge scenario. Let wel: dat is bij ongewijzigd beleid en met de ambitie om alle ruimtevraag te willen blijven huisvesten. Er zijn verschillende beleidsknoppen om aan te draaien die deze uitkomsten kunnen beïnvloeden. Een selectiever vestigingsbeleid, stimuleren van intensiever ruimtegebruik, extra inzet op herstructurering beïnvloeden de ruimtevraag negatief. 
• Lagere aantallen hectares programmeren dan WLO hoog (paarse lijn hieronder), zou in onze ogen vergezeld moeten gaan van aantoonbare inzet (beleid, capaciteit, middelen) op intensiever, selectiever en zorgvuldiger ruimtegebruik. Dat betekent dat de regio rekening zou moeten houden met een netto uitgegeven voorraad van circa 770 hectare in 2030, een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 6 hectare. Dit ten opzichte van een netto uitgegeven voorraad van 795 hectare in 2030 en een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 9 hectare in WLO hoog.
• Er zijn verschillende zachte plannen in de regio, goed voor zo’n 127 hectare. Hiermee kan (kwantitatief) mee in de aanvullende behoefte worden voorzien. Het is dus zaak om de zachte plannen snel tot ontwikkeling te brengen, en daarbij goed te kijken naar een evenwichtige (geografische) verdeling en kwalitatieve match met de behoefte aan werkmilieus.
• Er is relatief veel ruimtevraag vanuit grootschalige distributie, waarin het bestaande aanbod niet kan voorzien. Er ligt dus een aanvullende ontwikkelopgave. Een groot deel van deze ruimtevraag is gericht op de A12-corridor. Afstemming van vraag en aanbod met de andere gemeenten aan deze corridor, zoals dit nu ook al plaatsvindt, is van groot belang.
• Er zijn verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie 5.1.5). Voor kleinschalige, lokale bedrijvigheid kan dit een optie zijn. Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Dit soort maatregelen leveren misschien geen hectares ruimtewinst op (en zijn voor de grote partijen in de A12 corridor uiteraard geen oplossing). Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Gemeenten zijn uiteraard niet ‘in the lead’ omdat zij geen eigenaar van vastgoed zijn. Veel gemeenten (niet alleen in Midden-Holland) ontbreekt het aan de financiële middelen om zelf dure herstructureringsprojecten te financieren. Die kennen vaak een onrendabele top en komen daarom niet van de grond. Dit zijn dan ook knoppen waaraan gezamenlijk (gemeenten, provincie, ontwikkelingsmaatschappij) gedraaid zou moeten worden, wil het kans van slagen hebben. Het voorbeeld van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) dat in hoofdstuk 8 uitgebreid wordt toegelicht is een model waarbij door middel van een revolverend fonds (dus zonder hoge kosten) dit soort projecten toch kan worden opgepakt.
• Met minder middelen zijn kleine stappen te zetten die wel op korte termijn effect kunnen hebben. Zelf de markt goed monitoren, regelmatig met eigenaren van leegstaand of onderbenut vastgoed praten, een pandendatabase waarin u (gedeeltelijke) leegstand registreert en goed kwalitatief inzicht in de ruimtevraag van ondernemers die ruimte zoeken kan helpen in het samenbrengen van vraag en aanbod. Op deze manier ondernemers aan ruimte helpen gaat sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan. Dit kan allemaal bijdragen aan een werkwijze die beter benutten van bestaande bedrijventerreinen centraal stelt. Op langere termijn zijn er verschillende voorbeelden in Nederland van regio’s die een aanpak hebben ontwikkeld die tot intensiever gebruik van ruimte, samenwerking voor een selectief vestigingsbeleid en/of meer herstructurering heeft geleid. Zie hoofdstuk 8 voor deze voorbeelden die ter inspiratie kunnen dienen.